房地产3（摘）

南昌红谷置业投资有限公司总经理汪斌为记者提供了一份其开发的楼产项目“地中海阳光”的成本清单。

土地使用权取得费用(楼面地价) : 701.61 元/平方米，
前期工程费是 : 95.37 元/平方米；
房屋开发费 : 1828.23 元/平方米；
管理费 : 94.82 元/平方米；
财务费 : 170.48 元/平方米；
销售费用(90%为媒体) : 160.00 元/平方米；
其他费用 : 201.10 元/平方米；
税费 : 695.00 元/平方米。
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合计 : 3946.61 元/平方米

从这份清单可以粗略地发现，房价的构成中，存在多个利益体，
其中，开发商、地方政府、银行、媒体算得上是前四大，
他们形成一条“泡沫”制造链，从拍卖土地价高者得、虚假宣传误导消费、囤积居奇哄抬房价、
高息放贷加重成本等方面，将房价推高，以攫取更大价值。

住宅楼盘“地中海阳光”位于南昌市红谷滩新区，目前其市场销售的均价是每平方米约4720元。

汪斌认为，这份“成本清单”说明，政府在从房价收益中“赚了一大把”。
一是土地权使用权取得费用(楼面地价) 701.61元/平方米；
二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米；
三是房屋开发费的8.33%, 即152元；
四是管理费中涉及政府的达50%,即47.41元；
五是税费 695元/平方米。
几项合计约1600元/平方米，超过了房价的1/3。
此外，政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。
“政府可以说是房地产最大的赢家。”汪斌说。

从这份成本清单也可以看出，开发商是利润的第二大主体。
“即便是中部地区的城市，一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”，
南昌市一名开发商坦言，
“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体。
我们赚取的利润是普通人难以想象的，
当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。”

房价“成本清单”显示出银行的效益，其每平方米在170元。
汪斌给记者算了一笔账，如果是购买一套100万元的房子，
从银行获得商业贷款60万元，30年还清，
按照现在实行的7折优惠利息，偿还给银行的利息也要10几万元。

江苏省长发都市房地产开发公司董事长周力明说，
银行是吃了买房人再吃卖房人。
近10年来，房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，
主要是贷款利息远远高于其他行业贷款。

在房价背后的利益链中，媒体作用巨大。
汪斌坦言，就“地中海阳光”这个楼盘，
目前每平方米160元的推广费用中，有90%给了媒体。
行业内，基本上是成本价的3%至5%要投放至媒体。

一位熟悉媒体运作的人告诉记者，媒体在推高房价过程中负有不可推卸的责任。
近年来，房地产广告在媒体的广告收入中占了1/3，从几百万到几千万不等。

媒体在获取大笔广告费用的同时，也承担了为楼盘销售造势的“义务”，
炮制出某楼盘“供不应求”“消费者连夜排队买房”等“新闻”，欺诈群众。
仅南昌红谷置业投资有限公司一家为例，今年该公司销售收入约8个多亿，
其中，广告费用就达一两千万元。汪斌坦言：“媒体非常有用。”

http://jjckb.xinhuanet.com/gnyw/2009-10/27/content_187361.htm